О перспективах рынка жилья

Внедрение ипотечного кредитования в жилищное строительство для нашего города безусловно важно и необходимо

Многие эксперты при оценке качества жизни на уровне региона или города используют такие показатели, как цена жилья и темпы роста жилищного строительства. Эти данные говорят о многом: и об уровне доходов его жителей, и о состоянии местной экономики, и - самое важное - о социально-экономической перспективе территории, которую, может, и подсознательно, но очень точно чувствуют люди.

В Cеверодвинске ситуация с жилищным строительством, как отмечается многими, крайне тяжелая. Отсутствует не только относительный рост жилого фонда, но и его простое воспроизводство с помощью капитального ремонта. Справедлив жесткий вывод - город с трудом балансирует на грани, за которой начинается неконтролируемый процесс сокращения пригодных для проживания зданий.

В какой-то мере эта проблема смягчается другим негативным явлением современной жизни - отрицательной миграцией и естественной убылью населения. Пока темпы снижения численности горожан не отстают от темпов разрушения жилого фонда, особой социальной остроты проблема не имеет - она находится пока только в экономической плоскости. Между прочим, это один из вариантов проявления чрезвычайно циничного, но очень живучего житейского правила: нет человека - нет проблемы.

Естественно задаться вопросом: а городские власти видят эту проблему, которая, не находя своевременного решения, продолжает расти в глубину? Судя по итогам работы в течение последних двух лет, можно уверенно сказать: да, видят. Но городская администрация, похоже, не знает, как ее эффективно решать. Ничего конструктивного пока не предлагают и депутаты.

Не затрагивая (еще одну!) перезревшую проблему реформирования жилищно-коммунального хозяйства, возьму на себя смелость оценить, хотя бы теоретически, возможные экономические пути возрождения жилищного строительства в Северодвинске.

Новое строительство жилых домов в городе в условиях становления рыночных отношений сдерживается влиянием как минимум двух негативных факторов: низким уровнем доходов населения как предъявителя спроса на жилье и несовершенством финансово-кредитной инфраструктуры города, которая должна обеспечивать строительство и покупку квартир.

Сегодня в России, как и везде в мире, жилье (и сопутствующие коммунальные услуги) является по своей сути товаром, приобретение которого нужно полноценно оплачивать. Другими словами, каждый человек может претендовать на такое жилье, за которое он в состоянии заплатить. Наверное, кому-то сказанное и не понравится, но это объективный экономический закон. Задачей государственной и местной власти становится содействие росту платежеспособности работающего населения и оказание финансовой помощи в оплате жилья лицам, нуждающимся в социальной защите: престарелым, инвалидам, учащимся и так далее. Предприятия могут в некоторой мере финансировать строительство жилья для своих сотрудников за счет прибыли, но такой вариант нельзя принимать за базовый, так как это противоречит коммерческой природе бизнеса.

Таким образом, одним из важнейших факторов развития жилищного строительства является достаточный уровень доходов населения, чтобы люди были в состоянии тратить средства не только на питание, одежду, коммунальные услуги, но и копить на квартиру или дом. Если говорить более строго, то именно рост заработной платы и социальных пособий является главной предпосылкой активизации городского жилищного строительства.

Сегодня для промышленности Северодвинска повышение эффективности работы предприятий, занятости работающих и, следовательно, заработной платы - задача номер один. Низкий уровень оплаты труда является корневой причиной большинства проблем горожан.

Покупка квартиры или дома для человека, имеющего средние или несколько ниже средних доходы, - непростая и дорогостоящая финансовая операция. В развитых странах сделки такого рода заключаются с использованием долгосрочного кредита, как правило ипотечного. Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда, выдаваемая банком под залог недвижимости, в том числе и жилья*. Рассрочка платежа за хороший европейский или американский дом иногда достигает 25 лет. Очевидно, что в этих случаях просто необходимы надежные и стабильно работающие финансово-кредитные учреждения - банки, финансово-строительные компании и прочее.

Классическая схема денежно-кредитных отношений на рынке нового жилья состоит из двух последовательных этапов: кредитования жилищного строительства и кредитования покупки жилья. Банк, произведя оплату квартиры (дома), получает права на данную недвижимость в качестве залога. Первый покупатель, оформив ипотечный кредит, сразу получает возможность жить в данной квартире, принадлежащей банку, до тех пор, пока не рассчитается по кредиту. После погашения ипотечного кредита, в течение 10-15 лет, квартира переходит в собственность покупателя.

В реальной жизни приведенная схема в чистом виде применяется редко. Обычно в нее включаются посредники - риэлторские фирмы, всевозможные фонды, финансовые компании. Но принцип отношений в целом не меняется - возрастает лишь сложность схемы и конечная стоимость жилья.

В последние год-два российские власти стали часто говорить о необходимости развития ипотечного кредитования жилищного строительства и у нас. Что ж, лучше поздно, чем никогда. Теперь создавать такой механизм финансирования жилого сектора необходимо в самые сжатые сроки - много времени уже упущено. Однако высока вероятность того, что эта социально-экономическая задача исключительной важности, как и многие предыдущие, будет решена из рук вон плохо.

Здесь есть ряд своих сложностей. Например, ипотечный кредит - это «длинные» деньги, оборот которых составит 10-15 лет. Готовы ли банки к таким кредитам в рублях? Или кредиты будут выдаваться в валюте? Но даже по кредитам в долларах США банку необходимо зарабатывать в год хотя бы 12-14%. А не станет ли тогда кредит «кабальным» для заемщика? Возможно, что часть расходов предполагается покрывать из бюджета, но подобные субсидии невозможны в подавляющем количестве городов из-за бедности муниципальной казны. А в городах с богатым бюджетом, в частности, Сургуте, Нижневартовске, Череповце, Москве, потребности в них нет - доходы населения и так высокие.

Кроме того, ипотечный кредит обычно выдается на покупку уже построенного жилья, то есть это долгосрочная потребительская ссуда. Но ведь требуется предварительно прокредитовать и строительство самого жилья. Готовы ли банки взять на себя такую двойную нагрузку? Не слишком ли сложна эта кредитная схема для наших неокрепших еще коммерческих банков, которые часто переоценивают свои возможности?

Для сегодняшнего Северодвинска характерна слаборазвитая финансово-кредитная инфраструктура - нет ни одного местного банка, ни одной специализированной финансово-строительной или инвестиционной компании, которые могли бы стать главным оператором ипотечного кредитования. Кстати, неразвитость данной инфраструктуры во многом тормозит и развитие реального сектора экономики города. Это обстоятельство - только один из отрицательных результатов непонимания ситуации главными экономистами городской администрации.

Над всем этим задумываешься, когда читаешь слова губернатора Архангельской области о том, что в Северодвинске уже планируется строительство ипотечного жилья и выделение соответствующих инвестиций как городу, наиболее перспективному в этом отношении (см. «Корабельная сторона» от 05.11.02.). Трудно понять, о каких инвестициях идет речь и насколько они могут быть стабильными в будущем. Все-таки создается впечатление несерьезности подхода к решению данной проблемы. Ведь никакие инвестиции извне не принесут желаемого результата, если не будут устранены два вышеназванных негативных фактора, сдерживающих жилищное строительство. А Северодвинск, между прочим, сегодня уступает тому же Архангельску и по уровню жизни, и по развитию банковской системы.

Более того, проблема не только не решится, но может еще сильнее обостриться. Непродуманное и неподготовленное вливание финансовых средств в местный рынок жилья может его разбалансировать и спровоцировать рост цен, имеющий чисто спекулятивные корни.

Региональным властям, кстати, как и местным, уже пора осознавать, что и в нашей российской экономике начинают действовать рыночные механизмы. Поэтому требуется обязательно прогнозировать последствия принимаемых решений, так как экономическая система может реагировать и несимметрично.

Например, с тем же ипотечным кредитованием. Если государство выделит банкам энную сумму на предоставление ипотечных кредитов - это, безусловно, приведет к увеличению спроса на жилье. Рынок недвижимости мгновенно отреагирует на это мероприятие ростом цен. И если государство все же намерено серьезно решать жилищную проблему, то оно примет все меры по стимулированию жилищного строительства посредством выделения кредитов строительным организациям и фирмам, предоставления налоговых льгот, возможно, и субсидий. То есть на рост спроса нужно отвечать ростом предложения, что позволит сдержать цены и наполнить рынок. Очевидно, что принимать половинчатое решение проблемы хуже, чем не принимать решения вообще.

Обобщая сказанное выше, определимся в главном. Внедрение ипотечного кредитования в жилищное строительство для нашего города безусловно важно и необходимо. Пока это, пожалуй, единственный путь реанимирования местного строительства и пополнения жилого фонда Северодвинска. Но ипотека даст реальный результат только в случае параллельного решения двух других проблем: повышения доходов населения и создания требующейся финансово-кредитной инфраструктуры. Следует заметить, что очень многое зависит и от государственной денежно-кредитной политики, а также от политической воли мэра, губернатора и депутатов.

Поделиться с другими!
Понравилась статья? Порекомендуй ее друзьям!
Вернуться к содержанию номера :: Вернуться на главную страницу сайта