Поспешное объединение собственников жилья в ТСЖ едва ли укрепит реформаторский дух горожан. К такому заключению пришел председатель АРОО «Объединение собственников жилья» Николай Склепкович, давая интервью корреспонденту «Вечернего Северодвинска».
 |
| Без рачительных хозяев дома попросту съезжают со свай. Фото Валерия Уткина |
Поступившие в редакцию отклики читателей свидетельствуют о том, что на вопрос «Быть или не быть ТСЖ?» мнения подчас расходятся радикально. Кто-то склонен считать, что «очередная реформа» позволит кому-то «бабла срубить». Есть и более взвешенные суждения. Многих пугает неопределенность, незнание, как организовать домовое самоуправление. Мы попросили нашего эксперта Николая Склепковича ответить на наиболее часто встречающиеся читательские вопросы.
- Николай Владимирович, начнем с правления, сможет ли в принципе группа жильцов, кого изберут соседи по дому, профессионально управлять весьма сложным хозяйством?
- Вопрос, вызывающий наиболее жаркие дискуссии. Это же как при советской власти обсуждали, может ли кухарка управлять государством.
По формальным признакам я бы правление ТСЖ сравнил с советом старейшин. С упором на выбор кандидатами в домовой управленческий орган людей по таким важным качествам, как порядочность, честность, стремление распорядиться общими деньгами по-хозяйски.
Надо учитывать, что члены ТСЖ зарплату не получают. При этом и абы как относиться к общественной нагрузке нельзя, от их решений в конечном итоге зависит качество обслуживания жилья, перспективы, связанные с ремонтом инженерных систем, лифтов, строительством парковок и т. д.
Хорошо, если на роль председателя ТСЖ найдется человек, обладающий управленческими навыками, владеющий азами бухгалтерского учета. Только едва ли мы наберем на каждый дом профи. По Жилищному кодексу органы управления ТСЖ – общее собрание и правление. И только. Председатель ТСЖ – администратор. Его задача - собрать правление, которое своим голосованием и решает все текущие задачи. Рассмотреть все предложенные договора по содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставлению коммунальных ресурсов и выбрать варианты самые выгодные для жильцов дома.
- Многих горожан настораживает тот факт, что, предлагая создать ТСЖ, в правление предлагают включить представителей жилищных организаций, которые сегодня и обслуживают их дома. Как к этому относиться?
- Стремление жилищников сохранить контроль за сбором и расходованием коммунальных платежей вполне объяснимо.
Мы же говорим о реформировании. О том, что сами жильцы должны брать на себя бремя ответственности за содержание жилья. Не только своей квартиры, но и общедомового хозяйства. Заключать соответствующие договора на обслуживание, на обеспечение дома энергоресурсами.
Практика показывает, что уже действующие ТСЖ с этим вполне успешно справляются. А вот что будет, если мы создадим, по сути, клонов нынешних ЖЭУ, вполне предсказуемо.
- Можно ли обозначить круг управленческих решений, которые предстоит принимать правлению?
- Я бы разбил их на три группы. В первую следует отнести решения, связанные с организацией уборки придомовой территории и лестничных клеток. Тут возможны варианты. Если дворника и уборщицу оформить как индивидуальных предпринимателей, тогда до минимума сократится объем отчетности перед налоговыми органами.
Во вторую группу я бы отнес типовые прямые договора на вывоз мусора, подачу холодной воды, электроэнергии, газа, ремонт и обслуживание лифтов. Проблем с качеством услуг, как правило, не возникает. Более того, наши партнеры идут навстречу ТСЖ и дают любые консультации.
Существуют и разногласия. В частности, связанные с договором о теплоснабжении, который жильцы заключают с ОАО «ТГК-2». И хотя закон на стороне потребителей, зачастую за правду приходится бороться в судах высшей инстанции. Практика показывает, что споры по договорам теплоснабжения решаются в судах в пользу жильцов. Главное не отступать, настойчиво проходить все инстанции, как это сделали многие ЖСК и ТСЖ.
Ну и третья группа - договора на обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций, включающих системы отопления, водоснабжения, канализации, сигнализации и электросети.
- А есть ли возможность переложить эти обязанности на кого-либо?
- Правление может поручить заключить договора на оказание услуг той же жилищной организации. В таком случае контроль не теряется, стороны обязаны будут ежемесячно подписывать акты выполненных работ. Для домовой казны обойдется это, правда, дороже.
- Уточним, речь о договоре управления домом?
- Нет. О договоре на оказание услуг по управлению домом. Есть разница, причем принципиальная.
Если с управляющей организацией подписывается договор управления, то согласно ЖК мы меняем форму управления домом. И ТСЖ впору ликвидировать.
- Еще к вопросу об управляемости в ЖКХ: как не растерять того положительного, что наработано годами?
- Безусловно, в Северодвинске жилищные предприятия во многом определяли вектор развития ЖКХ. Сохранить управляемость в этой сфере, конечно, нужно. Для этого существуют экономические рычаги влияния.
Например, в городе можно создать муниципальную единую аварийно-диспетчерскую службу, которая бы фиксировала все ЧП и оперативно реагировала на звонки граждан. А также аутсорсинговую компанию для ведения бухгалтерии всех ТСЖ. При таком подходе сторонние услуги обойдутся жильцам в три раза дешевле ныне существующих.
Или, скажем, жилищные организации и за офисы, и за производственные базы аренду не платят. Значит, имеют возможность оказывать услуги по обслуживанию инженерных систем домов значительно дешевле конкурентов. Ну а если услуги будут качественными, да к тому же за меньшую цену, с кем ТСЖ заключит договор?
Тут самый раз вспомнить положительный опыт предоставления на льготных условиях местным товаропроизводителям помещений для торговли своей продукцией. Время показало – деловые люди слово держат, цены на товар у них ниже. Так и с собственниками жилья, важно, чтобы люди смогли оценить реальные результаты. Тогда и число сторонников ТСЖ будет расти без административного нажима.
Записал Василий РАШЕВ