В Северо-Западный территориальный отдел управления Роснедвижимости регулярно приходят садоводы Северодвинска, у которых возникли проблемы с «купленным» земельным участком. О том, как правильно купить дом и садовый участок и что делать, если когда-то были допущены ошибки при их покупке, мы попросили рассказать начальника Северо-Западного территориального отдела управления Роснедвижимости Александра Коробицына.
 |
| Операции с недвижимостью во многих северодвинских СНТ — тот еще темный лес... |
Предъявите паспорт!
- Александр Алексеевич, как сделать все по правилам?
- Покупатель до оформления сделки для начала должен прийти к нам, написать заявление с просьбой дать информацию о том, находится ли в собственности такой-то участок в таком-то СНТ по такому-то адресу. Информацию о праве собственности на любой участок может получить каждый житель города. Справку мы выдаем в течение недели. Если участок находится в собственности, то есть приватизирован, продавец или покупатель должны подойти к нам и запросить кадастровый паспорт. Он выдается в течение 10 рабочих дней.
После этого совершается сделка - оформляется договор купли-продажи или дарения (можно обойтись и без нотариуса). Покупатель и продавец должны подписать его и с кадастровым паспортом и другими необходимыми документами подойти в Федеральную регистрационную службу. ФРС регистрирует переход права собственности на данный земельный участок, выдает новое свидетельство покупателю, сделка считается завершенной. Если садовый домик зарегистрирован в ФРС, то участок и дом продаются одним договором, но выдается два свидетельства о праве собственности.
Если участок не приватизирован, желательно, чтобы продавец его оформил в собственность. Только в этом случае сделку можно считать законной, то есть «чистой».
- Александр Алексеевич, почему нельзя оформить продажу участка просто через «перепись» членской книжки, если и покупателя, и продавца это устраивает?
- Если участок уже приватизирован, то он при такой переписи все равно остается в собственности старого владельца, и впоследствии могут возникнуть проблемы. В одном из СНТ был председатель, к которому приходили собственники, сообщали, что хотят продать приватизированный участок, на что тот советовал не обращать внимания на свидетельство о праве собственности и просто переписывал членские книжки. Там было совершено около пятидесяти таких сделок, а по всем СНТ на сегодняшний день у нас таких сделок около четырехсот. Это и СНТ «Строитель», и «Двина», и «Надежда»...
Мы провели проверку в СНТ «Двина», выявили такие случаи, сообщили новым «владельцам» о допущенных нарушениях. Одна семья после этого обратилась к продавцу, попросила оформить сделку согласно закону, так как старый хозяин остался собственником земли. Продавец согласился только на условиях, что ему заплатят дополнительно 20 тысяч рублей.
Наследники отслеживают все
- А если не обращаться к продавцу, оставить все как есть?
- Проблемы могут возникнуть в случае смерти реального собственника. Наследники, как правило, отслеживают все. Если наследник напишет заявление, получит кадастровый паспорт, оформит у нотариуса свидетельство о наследстве, зарегистрирует право собственности на участок, он станет там полноправным хозяином. Он может прийти к «покупателю» и потребовать или освободить участок, или за-ключить договор аренды, установив арендную плату. Третий возможный вариант: он может потребовать выкупить у него участок. Такие случаи у нас были.
Если участок приватизирован и сделка совершена путем простой переписи членской книжки, то новый «хозяин» потом ни продать, ни подарить, ни передать его по наследству не сможет, надо будет искать продавца или обращаться в судебные органы о признании права собственности на земельный участок, и неизвестно, какое решение примет суд. Если вызовут нас в качестве третьего лица, то мы однозначно заявим, что такая сделка ничтожна.
Бывают случаи, что даже при законной продаже идет расторжение сделки в судебном порядке. В одном СНТ люди приобрели зимой приватизированный земельный участок и садовый дом. По весне там все затопило, все поплыло. Покупатель пришел к нам за разъяснениями: вы знаете, мне продавец говорил, что дом построен из нового бруса, хороший фундамент, дренаж прекрасный, а меня затопило. Мы посоветовали ему обратиться в суд с заявлением о расторжении договора купли-продажи, и покупатель этот суд выиграл.
- Разве председатели не знают о возможных проблемах?
- У нас есть грамотные председатели, которые не допускают подобных нарушений. Но меняются председатели часто, законодательной базы не знают и занимаются продажей приватизированных земельных участков через обыкновенную перепись членских книжек, тем самым вводят в заблуждение покупателей. Получается, что они фактически являются посредниками по продаже частной собственности на землю и, естественно, нарушают закон. Такие сделки ничтожны.
Записала Оксана КОЗИЦЫНА