О тонкостях купли-продажи недвижимости Он знает все ее трещины...
- Зачем все эти объединения, ассоциации и гильдии.
-Ассоциации риелторов и Российская гильдия призваны упорядочить взаимодействия на рынке недвижимости. Главная черта цивилизованного рынка – наличие и соблюдение единых правил всеми его участниками. Когда мальчишки с мячом выходят играть во двор, они сразу должны договориться: играем в футбол, а не в баскетбол, по таким-то правилам и только до обеда. Не договорятся - игры не получится.
Главное - безопасные и прозрачные сделки и соблюдение кодекса этики риелторов.
- Есть и такая?
- Все просто. Клиент всегда прав. Его права защищены. Мы обеспечиваем информационную безопасность клиента, прозрачность сделки, страховую защиту.
- Допустим, я обратилась в какое-либо агентство из вашей ассоциации, и у меня возникли проблемы, я могу обратиться к вам?
- Есть конфликтная комиссия, которая рассматривает спорные вопросы. Даже если вы пришли к нам с жалобой на риелторов, которые не входят в наше партнерство, мы и в этом случае можем вам помочь. Такие случаи были. Мы оказывали юридическую помощь, обращались в правоохранительные органы, помогали готовить документы для судебного разбирательства.
- Часто встречаются объявления: «Куплю квартиру без посредников». Считается, что на этом можно хорошо сэкономить.
- Это в корне неверно. Можно получить недостоверную информацию о квартире. Есть и строительные риски, о которых сам продавец даже не догадывается, а риелторы по своим наработанным схемам их определяют: трещины в шве или другие строительные дефекты.
- А зачем риелтору рассказывать покупателю о трещинах? Ему же нужно продать квартиру…
- Вообще-то и продавец квартиры, и покупатель должны иметь по риелтору. У них задачи разные. Один должен повысить стоимость, другой - действовать в интересах своего клиента. А чаще всего получается так: приходят клиенты в агентство и говорят: мы хотим продать одну квартиру и купить другую. Как правило, риелтор встает на сторону продавца.
Грамотный риелтор проверяет всю подноготную квартиры. Защищая интересы покупателя, профессионал всегда отработает свой процент. А еще не забудьте стояние в очередях, беганье по коридорам. Он экономит время клиента. Но для того чтобы уложиться в два дня, знать в какую дверь постучать, о чем спросить, а о чем промолчать, он годами приобретает опыт и нарабатывает связи. Но самое главное – риелтор минимизирует риски клиента.
- По каким признакам отделить профессионалов от остального роя шустрящих на рынке?
- В сознании многих риелтор - это мошенник, обманщик… Наша задача – своим примером убедить, что риелтором имеет право называться только обученный, аттестованный специалист. У членов Российской гильдии риелторов должен быть сертификат. Это определенная гарантия, что риелторы - специально обученные профессионалы. И опыт работы на рынке недвижимости – тоже гарантия. Если агентство создано позавчера, то и «специалисты» там, как правило, «свежеиспеченные».
- А есть у вас «черный список» риелторов?
- Естественно. Но только как информация для внутреннего использования. Существует ошибочное представление, что профессия легкоусвояемая и доступная, поэтому часто берут людей с улицы. Но иногда и риелтору приходится сталкиваться с правовым пофигизмом продавцов и покупателей жилья и защищаться от недобросовестных клиентов.
- Что я как клиент должна сделать, чтобы меня назвали «недобросовестным»?
- Например, вы предлагаете свою квартиру в несколько агентств одновременно. С продавцов квартир деньги не берутся, но работа-то ведется.
Если расчет, как сейчас практикуется, происходит до момента регистрации сделки (по закону это период до месяца), продавец, получив деньги, может прийти в любое время с простым заявлением и остановить сделку. И деньги придется возвращать через суд.
У покупателя меньше возможности сделать гадость, поскольку он расплачивается деньгами. Но и он может отказаться от сделки и агентство скрепя сердце вынуждено будет вернуть полученный от него аванс. Тут имидж дороже денег.
Цены будут расти- А теперь о наболевшем, о ценах… Почему они так стремительно растут?
- Потому что нет рынка! Нет предложений, а спрос есть. В августе в Архангельске был момент, когда на прямой продаже самый востребованный объект – однокомнатная квартира была единственной!
«Архангельское объединение риелторов» проанализировало динамику роста цен на жилье в Архангельске и Северодвинске с начала 2006 года. В областном центре за восемь месяцев квартиры выросли в цене в среднем на 50%. В вашем городе за этот же период - на 97%!
Если брать рынок пятиэтажек (хрущевки или брежневки), то с января по август этого года самыми высокими по-прежнему оставались цены на однокомнатные квартиры. И в Архангельске, и в Северодвинске они пользуются наибольшим спросом. У вас, насколько я знаю, в августе-сентябре сделки по продаже-покупке таких квартир осуществлялись по ценам от 26370 до 31578 рублей за квадратный метр.
- И чем, по-вашему, вызван такой стремительный рост цен?
- Несколькими причинами. Базовыми факторами, действующими на протяжении всего года, являются рост средних зарплат, инфляция и ипотечные программы. Это обеспечивает стабильные 4,5-5% в месяц. Но на эти причины наслоилось еще несколько: снижение предложения на первичном рынке, все увеличивающийся разрыв между спросом и предложением на вторичном рынке, стремление продавцов придержать квартиру до максимальной цены. Не последнюю роль сыграли и психологические составляющие ажиотажной ситуации.
- И что будет дальше?
- Прогнозы делать опасно. Любое резкое движение со стороны властей, застройщиков или риелторов может привести к неконтролируемым последствиям. Одно могу сказать определенно: цены будут расти и дальше. Большинство сходится во мнении, что рост составит приблизительно по 1,5% в месяц. Самый пессимистичный прогноз - до конца года цены вырастут еще процентов на 30, поскольку спрос продолжает расти, а предложения будут снижаться. Любое вливание средств в рынок подразумевает последующий рост цен. И все инициативы правительства и президента, как, например, кредитование в рамках нацпроекта «Доступное жилье» или выплаты за рождение второго ребенка, будут этому способствовать. К сожалению, в нашем регионе жилья строится катастрофически мало… Кстати, первичный рынок на сегодняшний день для риелторов малоинтересен. Как правило, продажей нового жилья пытаются заниматься сами строители. Вроде, чего проще, продавать новые квартиры, с чистыми документами. Но скандалы по всей стране - как раз доказательство того, что в 90 процентах случаев новое жилье уже на стадии строительства теряет первозданную чистоту. И в большинстве случаев это не чья-то нечистоплотность, это в первую очередь непрофессионализм. Но жилье с первичного рынка очень быстро переходит во вторичный. И это уже сфера наших интересов.
Со щитом или на щите?- В Северодвинске собираются строить каркасно-щитовые дома. Ваше отношение к областной программе каркасного домостроения?
- Программа – проект явно политический – позволяет сегодня привлечь в область федеральные средства и построить в короткие сроки какое-то количество так необходимого жилья. Единственный момент, который уже сейчас необходимо осмысливать ее инициаторам, – как это жилье реализовать завтра? Не секрет, что в 1992-94 годах уже предпринималась попытка строить каркасные жилые дома в Поморье. Была закуплена и смонтирована в Вельске американская линия по производству таких построек. В Архангельске было возведено два жилых дома и… не удалось продать в них ни одной квартиры. Эти дома стоят и поныне, но вы никогда не догадаетесь, что они каркасные. Их укрепили кирпичом нынешние владельцы – две солидные архангельские фирмы.
- Почему не удалось продать ни одной квартиры?
- А не воспринимает наше население каркасные конструкции как солидное жилье. Международный маркетинговый центр провел опрос жителей пяти регионов (Ленск, Ставрополье, Краснодарский край и т.д.), где после катастроф было быстро возведено каркасное жилье. Подавляющее большинство переселенцев воспринимают его как временное! Поэтому при обещанных темпах возведения жилья рекомендую его инициаторам уже сейчас обсудить эту проблему с риелторами.
Беседовала Елена САДОВА