Номер от 15 ноября 2001 г.

В Северодвинске реализуется пилотный проект мансардного строительства

Буквально «мансарда» - жилье на чердаке. В царской России в мансардах жили, как правило, представители бедной интеллигенции. Сегодня, в связи с намечающимся «мансардным бумом», жилье под скатными крышами может стать весьма престижным.

б этом, в частности, шла речь на недавнем выездном заседании областного департамента по строительству в Северодвинске. Посвященном проблемам реконструкции домов первых массовых серий, или - «хрущевок».

Почему выбрали мансарду

Одобренная Госстроем России программа мансардного строительства - вовсе не дань «западной» моде. Ее впору назвать «чрезвычайной». Уже хотя бы потому, что речь идет о необходимости реконструировать дома первых массовых серий. Тех самых «хрущевок», заселенных еще в конце 50-х годов. По оптимистичным оценкам, износ такого жилья составляет от 25 процентов и выше. Даже при плановой советской экономике, если деньги на капремонт и находили, то вполовину меньше, чем требовалось. Реконструировались - единицы.

- Успеем эти пятиэтажки обновить, прослужат они еще лет 50! - такой вывод сделал на совещании академик Лев Хихлуха.

Опыт француза Мансара, впервые использовавшего чердачное пространство дома под жилье еще в середине ХVII века, Лев Хихлуха с группой энтузиастов и решил «скрестить» с российским «авось». Дело в том, что при проектировании зданий первых массовых серий основания и несущие конструкции просчитывались с 20-процентным «коэффициентом испуга». А потому для тех же домов 335-го проекта дополнительный скатный этаж - нагрузка вполне посильная. Добавим, что и строились «хрущевки» добротно.

Таким образом, учитывалось, что квадратные метры «под крышей», с одной стороны, увеличивают плотность застройки, а с другой, - позволяют сокращать эксплуатационные издержки.

Для нашей страны и то, и другое - факторы в равной мере приоритетные. Как подчеркнул на выездном заседании архитектор Лев Хихлуха, на Руси остроконечные крыши ставили не потому, что они «краше», а затем, чтобы дом теплее был. А значит, чтобы дров меньше расходовать. Пренебрежение такой мудростью приводило к тому, что энергопотери в домах с плоской крышей увеличивались на 7-9 процентов! Плюс к тому, как показала практика, у ЖКХ не хватало ни сил, ни средств на ремонт таких кровель из-за протечек.

Но все-таки главным аргументом, склонившим Госстрой РФ в пользу программы «Мансарда России», стал тот, что деньги от продажи мансардных квартир можно рефинансировать в реконструкцию ветхого жилья.

От серости - к многообразию

В Северодвинске пилотный проект мансардного строительства имеет вполне конкретный адрес: проспект Труда, 3. Это здание бывшей общаги. Серое, мрачное, скорее, более пригодное для съемок апокалиптических сюжетов, чем для жилья.

- Я был в Питере в доме 59-го года постройки, - рассказывал начальник отдела строительства мэрии Сергей Ледяев. - До реконструкции внешне он ничем не отличался от нашего. Надстроили мансарду, любо-дорого посмотреть. Теперь на Торжкого, 16, проводят экскурсии!

По мнению Сергея Владимировича, не только внешним «прикидом» должны выделяться реконструированные дома.

- Мы поставили для себя цель, провести эксперимент в чистом виде. Не только надстроим мансардный этаж, но и смонтируем новую систему разводки труб. Причем так называемые металлопластиковые рукава протянутся под полом с выводом на приборы учета расхода энергоносителей. Чтобы после реконструкции можно было сравнить, а насколько же снизятся затраты на отопление, на потребление горячей и холодной воды. И тогда будет ясно, что выиграет город, если переустройство домов мы поставим «на поток».

Ледяев, впрочем, уверен, что успех эксперименту гарантирован. В том же Питере, в Подмосковье цена мансардной квартиры со всеми издержками на утепление контуров здания, на реконструкцию фасадов в полтора раза дешевле, чем в новостройках. Немаловажно, что мансардные дома, преображаясь, становятся престижными. Специалисты предсказывают, что со временем это обстоятельство повлияет на развитие вторичного рынка жилья.

- Это важно, - убежден главный строитель города. - У нас ведь ждут переселения порядка 1,5 тысячи человек. Те, у кого до этого перспективы выбраться из непригодного по сути жилья считались призрачными.

Если брать в расчет те 74 дома 335-й серии, которые были построены в городе до 1970 года, то только их реконструкция позволит едва ли не вдвое сократить тот печальный список. Правда, чтобы мечты горожан о мансардном «рае» стали реальными, требуется осуществить и прорыв в кредитно-финансовом деле. Тут может быть востребован и опыт прошлых ЖСК, когда жилье строилось за счет паевых денежных взносов. Нужны и новые схемы кредитования, включая ипотечное. По этому поводу мэр Александр Беляев встречался с руководством Северодвинского филиала Московского индустриального банка. Судя по всему, подобные инвестиционные проекты заинтересовали банкиров. Если ожидания властей оправдаются, город сможет преобразиться уже в ближайшие годы.

- А почему бы и нет? - Ледяев настроен оптимистично. - В том же подмосковном Лыткарино, где мансарды строятся массово, банки кредитуют горожан охотно. Во-первых, заем целевой, под гарантии предприятия, а, во-вторых, срок окупаемости затрат на реконструкцию составляет всего четыре года. Так что всегда можно вернуть деньги с выгодой, продав квартиру.

Конечно, важно, на каких условиях люди смогут воспользоваться заемными деньгами. Скажем, если ипотечный кредит станут выдавать под 6-7 процентов годовых со сроком погашения лет этак до десяти, то тогда стройиндустрия для своего развития сможет получить солидную подпитку. Именно такой вариант избрали в Чувашии. Если же кредитную ставку увеличить до 15 процентов (есть и такие примеры), тогда цена мансардного жилья для многих северодвинцев останется недосягаемой.

Кстати, в доме на проспекте Труда, 3, за счет строительства мансардного этажа к 40 прибавится 10 квартир. Как он будет выглядеть внешне, мы смогли представить, побывав в проектно-конструкторском бюро Севмаша. Здесь готовы представить на выбор мансарды в различных вариациях. При этом полет фантазий проектировщиков, говорят здесь, если и ограничен, то финансовыми возможностями заказчика.

Каким будет окончательный выбор? Поживем - увидим.